פוסטים
נדל"ן בסביבת ריבית עולה
מאמרים נוספים
3 דרכים בסיסיות לביצוע השקעות נדל"ן בתקופה של ריבית עולה
- עליות מובנות בחוזה השכירות
- השכרה בשוק בו הביקושים חזקים ומשך החוזה קצר
- השבחה
עליות מובנות בחוזה השכירות
חוזי שכירות בנכסים מסחריים כוללים, בארה"ב, עליות מובנות בתוך חוזה השכירות ויכולות להגיע גם ל-3% בגילום שנתי. עליות אלו באות לשקף אינפלציה היסטורית ועל כן לעיתים הן מעל שיעור הגידול האינפלציוני ולעיתים, כמו בחודשים האחרונים, מתחת לאינפלציה. השקעה בנכס שתוכנית האחזקה שלו הינה 5-7 שנים, סעיף זה יכול לגלם עלייה "אוטומטית" של 15%-23% על פני תקופת האחזקה ובכך לממש את הטבת "האינפלציה החבויה בחוזה עצמו".
השכרה בשוק בו הביקושים חזקים ומשך החוזה קצר
קצב השינויים בריבית נמצא במתאם גבוה לתמורות האינפלציוניות, גם אם בהשהיה מסויימת. הגנה זו מתאפשרת באמצעות העלאת דמי השכירות וגלגול האינפלציה לשוכר החדש. דרך זו מתאפשרת כאשר אנו פועלים בשוק בו הביקושים חזקים, ההיצע מוגבל והחוזים קצרים ומשכך, כוחם של הלקוחות פוחת ונוכל לגלגל את עליית המחירים לצרכן הסופי. כמובן שעליות אלו מתרחשות גם בשוק שמצוי בצמיחה וללא אינפלציה, כפי שראינו בעשור האחרון בשוק המגורים בארה"ב אך מצב שוק המגורים ימשיך לאפשר זאת גם בעתיד הקרוב.
השבחה
המכפיל, שהינו דרך נוספת להסתכל על Cap Rates הוא פונקציה חשובה בקביעת ערך הנכס/ההשקעה אבל חשוב לא פחות ממנו ולעיתים אף יותר, הינו הרווח התפעולי אותו מחלקים ב- Cap rate, כך למשל הגדלת ה-Net Operating Income (NOI) ב10% בלבד יכולה לתת הגנה, כמעט מלאה, לעלייה של 0.5% ב- Cap Rate.
מאחר ותהליך ההשבחה תלוי ביכולות התפעוליות של מנהל ההשקעה אזי מדובר באירוע אקסוגני לתנאי השוק ולכן יכול להבטיח הגנה טובה לשינויים בשוק.
שילוב של שנים מהסעיפים האמורים לעיל יאפשר גם הגנה על ההשקעה בסביבת ריבית עולה וגם ייצר ערך מוסף מעל עליות הריבית לעתיד.
הכותב, ניב ברייטמן הינו מייסד ובעלים ברייטמן-גיל ניהול השקעות נדל"ן.
ניב מנהל השקעות נדל"ן בעל ניסיון עשיר של מעל ל- 20 שנה, בעל תואר BA בניהול עם התמחות בחשבונאות, ותואר שני במנהל עסקים מביה"ס למנהל עסקים רקאנטי באוניברסיטת תל אביב.