פוסטים

הבעיה היא שלא מגישים לנו את הפאזל פתור. לאורך השנים, גם כבן וגם כהורה, ההתייחסות שלי היא לטווח הזמן הארוך. כך חושבים בבניית המשפחה, בהקמת העסק, וכך גם הראייה בהשקעות עצמן. לכן, ובאופן טבעי, את היום יום המקצועי שלי אני מנהל לפי הסברה שאין לנסות לתפוס סכין בנפילתה…

אלא, להאמין בראייה ארוכת טווח של קידמה, צמיחה וחדשנות, עם התובנה שנדל"ן איכותי יעלה על  פני זמן וששוק ההון הינו מקום נכון לכסף מושקע לזמן ארוך.

אבל אז מגיע משבר…

נפילה בשוק ההון, התייבשות (מלשון הפוכה לנזילות) בשווקי החוב, עלייה בחומרי גלם, מלחמה באירופה ועוד ועוד ועוד. משהו מגורמים אלו, או התגבשות כוללת של אלמנטים רבים, והאינסטינקט המיידי קופץ, והוא שונה מהאקדמיה. כשתנאי השוק לא ברורים, אז כל כך קל פשוט לומר "הפעם זה אחרת" העולם לא יחזור לנהוג כמנהגו ופשוט לחכות למשהו שיקרה.

זה מזכיר לי, שבסגר הראשון, (כשעוד חשבתי שיכול להיות נחמד בבית), השלמנו כל המשפחה פאזלים. גיליתי שהיכולת הנדרשת כאן הינה בעיקר סבלנות - לפתור כמה חלקים כל יום, כאשר מתחילת התהליך, לכולם ברור וידוע איך נראה הפאזל הגמור, הרי יש תמונה על הקופסה!

אם נשליך את זה לעניין שלנו, אז נכון שעולם ההשקעות הוא בהגדרה עולם של חוסר וודאות. עדיין, גם כאן יש היסטוריה שמתנגנת ברקע ומחכה לחזור על עצמה, אנחנו רק לא יודעים כמה זמן ייקח לחזרתה ומה יהיה מצבנו הנפשי עד שהיא תחזור על עצמה.

האתגר האמיתי שלנו הוא לא לאבד חלקים מהפאזל במהלך הדרך ולא להתייאש. עבודה עקבית ושיטתית - תביא את כולנו לחוף מבטחים.

אז אחרי שביססנו את התובנה הזו, עולה השאלה:

אז האם להמשיך ליישם ראייה ארוכת טווח לשוק המגורים האמריקאי, ולכלכלה הגדולה בעולם?

אז תראו, זה בהחלט מובן שקבלת החלטות השקעה בתקופה כזו עומדת בניגוד לאינסטינקט של רובנו, כולנו רוצים וודאות גבוהה יותר טרם קבלת החלטת השקעה, אבל ההזדמנות האמיתית תגיע אם נשכיל לאתר אותה לפני כולם ולא נחכה להיות חלק מ״העדר״  שמצטרף להשקעה בתזמון אחיד.

איפה אני רואה הזדמנויות כאלו היום?

המחסור בהיצע למגורים, בבנייה למגורים. הביקוש ופערי ההיצע מולם עדיין אמיתיים. במוקדם או במאוחר ולהערכתי במוקדם, משפחות רבות יחפשו מקום מגורים, מרוקני קינים Empty Nesters, משפחות בהתהוות ומשפחות שגדלו  יתחילו או יחזרו לחיפושם למגורים.

חיפוש זה יהיה לשכירות בלבד. אני לא רואה שיהיה ביכולתם לרכוש בית, וגם לא רואה איך זה ישתנה בשנים הקרובות. בפרקטיקה, רוב המשקיעים מונעים מפחד ונמנעים מקבלת החלטה. הימנעות זו הינה למעשה קבלת החלטה שלילית ודחיית החלטה מודעת לגבי השוק.

אז נכון, אני לא יודע אם היום זה התזמון המושלם והאם אנחנו בתחתית ומה תהיה נקודת האיזון החדשה לריבית ב'עולם המימון החדש'. לעומת זאת, אני כן יודע שלוקח כשנתיים, (עם היתרים ואיכלוס אז 3 שנים) לבנות קומפלקס מגורים להשכרה, בין אם מקבצי מגורים או שכונות בתים פרטיים.

במילים פשוטות, הזמן שייקח לסגור את הפערים הגדולים בין הביקוש למגורים בשכירות לעומת ההיצע המצומצם - הינו ארוך יותר מאשר הזמן שייקח לעולם לצאת מסביבת ריבית כל כך גבוהה במשבר הנוכחי.

משקיע טוב, זה משקיע בעל חזון.

דמיינו שהתעוררנו עוד 3 או 4 שנים. משבר החוב מאחורינו, האינפלציה רוסנה או שלמדנו לחיות איתה ביום יום. הרגשה טובה. אבל מצד ההיצע למגורים, המצב רק החמיר. החוב היקר היום מקשה על יזמים בהתחלות הבנייה שתוכננו על קרקעות שכבר נרכשו, והעובדה שמשקיעים רבים 'על הגדר' מקשה על היזמים לסגור עסקאות.

ומצד הביקוש, מה קורה שם?

האטה קצרה או ארוכה לא תאפס את הביקוש החזק לדיור להשכרה באמריקה. אם כבר בדיוק ההפך, יותר הורים מבוגרים ירצו להקטין את שטח ביתם ולהתנהל ביתר קלות בעולם השכירות, יחד איתם, יותר מילניאלס כבר יקימו וירחיבו את משפחתם ויעלה להם צורך במעבר ליחידות חדשות ו/או גדולות יותר.

מצבם הפיננסי של אותם שוכרים עתידיים לא יהיה דרמטית יותר טוב, ועל כן לא יהיה ביכולתם לרכוש בית, ולכן ימצאו עצמם שוב מול שוקת שבורה בבואם לחפש דיור להשכרה. המסקנה היא שפערי ההיצע/ביקוש הם פערים אמיתיים שייקח שנים לסגור אותם.

עכשיו, אם יש לי אפשרות לנעול עסקה לרכישת קרקע במיקום צומח, בלי נטל מימון משמעותי לרכישתה, (בעתיד נתייחס לחטא קדמון של רכישת קרקע במימון זר) כנראה שהדבר הנכון יהיה לרכוש את הקרקע ולהתחיל בפיתוחה לקראת השנים הבאות.

אז במתח הזה שבין מה שקורה עכשיו, ובין ראייה ארוכת טווח שמתחברת למגמות ארוכות טווח, נדרש לקורטוב של יצירתיות, לתובנה שכדי לזהות הזדמנויות צריך לפעמים לחשוב שונה מכולם וללכת נגד העדר, ובעיקר ליכולת להבין את צרכי השוק
3-4 שנים קדימה , ולא להתעסק רק במה שקורה היום מתחת לאף. 

הכותב, ניב ברייטמן הינו מייסד ובעלים ברייטמן-גיל ניהול השקעות נדל"ן.
ניב מנהל השקעות נדל"ן בעל ניסיון עשיר של מעל ל- 20 שנה, בעל תואר BA בניהול עם התמחות בחשבונאות, ותואר שני במנהל עסקים מביה"ס למנהל עסקים רקאנטי באוניברסיטת תל אביב.