פוסטים
Not all deals are created equal
האתגר הוא למצוא את ההשקעות שמנצלות את התקופה ולהרוויח ממחנק האשראי.
מאמרים נוספים
ניהול סיכונים אינו אומר לא לעשות כלום, אלא, לחפש מה כן נכון לבצע בכל תקופה ותקופה.
התבקשתי לתת דוגמא להשקעות שאנחנו עדיין רואים כהזדמנות ולפרט מה הפרמטרים שאני מחפש שיתקיימו בהשקעה בתקופה הנוכחית. כזו שמנצלת את המשבר הנוכחי.
כלומר, השקעה שקל יותר לראות את הרווח כבר בעת הרכישה.
כנסו לנעליו של יזם מקומי שבונה בממוצע 4 פרויקטים בשנה, של כ-50-100 בתים כל פרויקט. היו לו שנים משוגעות של עליית ערך עם מחירי בתים שהרקיעו ועלו. במרבית המקרים, היזם לקח חוב לתקופה של 2-3 שנים תחת ההנחה שימכור חלק ניכר מהפרויקט במהלך התקופה וכך יחזיר את החוב למלווה.
במקרה הצורך, הניח אותו יזם מייצג, שיצליח למחזר את החוב או להאריך בעוד 6-12 חודשים את תקופת ההלוואה עד להשלמת הפרויקט ומכירתו. כי זה מה שהיה בעולם כבר שנים.
היום, עקב התייבשות שוק החוב, מוצא עצמו אותו יזם מול שוקת שבורה מאחר והבנקים הרימו לו את מעצור היד ודורשים תנאי כיסוי לא רציונליים הרבה פעמים אפילו ערבות אישית שלו.
העובדה שבמהלך השנתיים, שלוש האחרונות היזם התקדם עם פרויקט הייזום ואפילו אולי התחיל במכירות של קרקעות מפותחות או אפילו בתים לצרכן הסופי, לא משנות לבנקים את הגישה הבינארית שלהם "כרגע מקטינים חשיפה ולא מלווים אם לא חייבים".
אז לשאלה "באילו פרויקטים אנחנו רואים עניין היום" אפשר לסכם את הדוגמא בכך שבגלל המצב ההפכפך בשוק, נרצה שקודם כל יתקיימו שני תנאים:
תנאים מסחריים עדיפים על מה שהיה בעבר – גם מבחינת משוואת הסיכוי סיכון וגם בתנאי ההתקשרות
הגברת הוודאות באמצעות כניסה לפרויקט שנמצא בשלבים מתקדמים לסיומו
תנאים אלו יאפשרו לנו להרגיש בנוח להיכנס לעסקה גם בתנאי שוק "משוגעים" זו הסיבה שגם בימים אלו אנחנו יוצרים קשר עם יזמים ובודקים באיזה סטטוס הם נמצאים מבחינת מימון הפרויקט.
לסיכום, מי שאינו חייב למחזר את החוב, יישאר עם אותו המלווה ויחכה להשתפרות השוק, אבל אלו שבדיוק כעת הגיעו למחזר חוב, מייצרים הזדמנויות בתנאים חריגים.
אז האם יש כבר הזדמנויות כאלו?
יש, פשוט לא ברמת השוק אלא ברמת היזם, הפרויקט וצרכי המימון הנקודתיים, ואולי לא פשוט להגיע אליהן אבל, קשרים ענפים בשוק, יכולות שטח מוכחות וכמובן, הרבה נסיון, יאפשרו לנו לנצל את התקופה הקרובה לאיתור הזדמנויות מסוג זה.
מקווה שזה עונה לשאלה: מה היא העסקה שכן כדאי לקחת בתקופה זו בשוק?
הכותב, ניב ברייטמן הינו מייסד ובעלים ברייטמן-גיל ניהול השקעות נדל"ן.
ניב מנהל השקעות נדל"ן בעל ניסיון עשיר של מעל ל- 20 שנה, בעל תואר BA בניהול עם התמחות בחשבונאות, ותואר שני במנהל עסקים מביה"ס למנהל עסקים רקאנטי באוניברסיטת תל אביב.