מה הוא פיזור נכון בתיק הנכסים?

Putting all of one's eggs in one basket
Betting the farm on one horse
Going all in on one hand
Putting all of one's chips on one number
Putting all of one's marbles in one bag

 

מאמרים נוספים

מה משותף לכל המשפטים הבאים?

כל המשפטים האלה באים לבטא מחשבה אחת: פיזור

ברור שפיזור. לא חידשתי. "קורס השקעות 101" יביא את כולנו למסקנה הפשוטה שעלינו להקטין את הסיכון להפסד, שכן, רוב ההשקעות תלויות בהרבה סיטואציות שלא בשליטתנו. פיזורן יכול לעזור לעבור את העליות והמורדות אשר קורות בשוק (קורונה, עליית הריבית, מיתון וכד').

בשוק ההון קל לפזר השקעות כי הכל נעשה בלחיצת עכבר, אבל גם בשוק ההון אנחנו רוצים להיחשף לחברות טכנולוגיות, תעשייה מסורתית, חברות נדל"ן ופיננסים. את הפיזור בתחום נרצה ליישם גם בגאוגרפיות שונות.

בדיוק כמו בעולם הסחיר, כך גם בעולמות הנדל"ן. להשקיע במניות של 5-6 חברות טכנולוגיה לא באמת כדי מייצר פיזור לכל התחום. מעבר לזה וגם אם כבר קנינו את כל מדד נאסד"ק, האם הפיזור סייע לנו במהלך השנה החולפת כאשר סקטור הטכנולוגיה ספג מהלומות? בעולם התוכן שלנו נקביל את שאלת ההשקעה בנאסד"ק לאדם שמשקיע במספר רב של מקבצי מגורים (מולטי פאמילי), האם הצליח לייצר פיזור בתיק הנדל"ן שלו?

כדי להבין אם יצרנו פיזור וחשבנו על הסיכונים הנכונים, נצטרך לענות על הרבה שאלות במהלך הדרך. צירפתי מטה כמה דוגמאות לשאלות, שיחדדו את יישום הפיזור שלנו בתיק הנדל"ן, לפי תחומים בהם נרצה לייצר גיוון ופיזור כדי להקטין את הסיכון התיק.

בעצם, השאלה שלנו צריכה להתמקד בפיזור בראייה של הקטנת סיכון. אז נכון, ריבוי עסקאות יקטין את הסיכון של עסקה בודדת. מה לגבי סיכוני הסקטור? סיכוני התזמון בשוק? סיכוני יצרן/אופרטור?

כמנהל השקעות שחי את התחום כבר קרוב לשני עשורים, אני יכול לספר לכם שזה גם לא נגמר שם…

אני אכנס לזה בהמשך הכתבה.

בינתיים בואו נעבור על כמה דוגמאות לפיזור:

סוגים שונים של נכסים:

במקום להתמקד רק בסוג אחד של נכסים, מומלץ לגוון בתיק הנכסים ולהשקיע בסוגי נכס שונים. לדוגמה, בתים צמודי קרקע, מקבצי דיור, בנייני משרדים, שטחי מסחר, הלוואות, נכסים לוגיסטיים, שטחי אחסון הם הדוגמאות העיקריות לסוגי הנכסים.

מקבצי דיור הניבו תזרים גבוה לאורך העשור האחרון וכולנו, כמשקיעים, נהנינו מהתשואה הפנומנלית שהמעבר לשכירות על פני בעלות, הניב לכולנו. עשור, בו עלות הכסף היתה כל כך זולה שיכולנו ללוות כספים בריבית מצחיקה שתמכה בהמשך עליית מחירים. כל עוד נותר מרווח בין תשואת הנכס לבין הריבית אז היתה הצדקה כלכלית להתמנף והמשך עליית מחירים.

עליית המחירים נדחפה על ידי האשראי הזול אבל גם בגלל שינוי בטעמים האמריקאים וגם בגלל היעדר הון עצמי.

אני חוזר לשאלה בתחילת המאמר, האם השקעה במספר רב של מקבצי מגורים עונה על צרכי הפיזור שלו? כדי לענות על השאלה אני מוסיף שאלות המשך, שעל כל אחד מכם לענות לעצמו:

האם המגמה לחיים בשכירות לעומת בעלות תמשיך באותה העוצמה? 

האם המגמה כאמור לעיל, תמשיך גם לאחר התמתנות הריבית למשכנתאות?

מהו מלאי יחידות הקרקע שהוכשרו לבניית מקבצי מגורים חדשים? ומתי תסתיים בניית כמות מספקת של יחידות חדשות להשכרה?

האם יש תחום חדש שמהווה תחרות למגורים בשכירות במקבצי דיור? למשל שכונות של בתים פרטיים להשכרה (הידועות גם כ- Built To Rent)

מיקומים גאוגרפיים שונים:

מיקום גאוגרפי אחד שחווה משבר לא אומר שמיקום אחר תלוי באותה תעשייה או אותה הגירה חיובית/שלילית.

שאלה דומה יכולה להתייחס למיקום של אותו "מספר רב של השקעות במקבצי דיור". על שאלה זו היינו שואלים את עצמנו סט שאלות אחר:

האם יש תלות בגורם אחד שמוביל את הכלכלה באיזור? למשל, עיר שתלויה במפעל אחד, גדול ככל שיהיה, עדיין נשאל את עצמנו מה קורה עם 1,000 המשפחות שמתפרנסות מהמפעל, במידה והמפעל נסגר? קל היה לראות את התלות הזו בערים צפוניות בארה"ב שהסתמכו על תעשיית הרכב האמריקאית. דטרויט עדיין מחוברת לתעשייה, אבל האם עדיין נגדיר אותה כ- "Motor City", כפי שהיה בעבר?

אותו הדבר אפשר לומר על ערי לוויין לתעשיית הנפט, פצלי השמן, בידור ותעשיות אחרות.

שלבים שונים של ההשקעה:

במקום להתמקד בנכסים שכולם נמצאים באותו שלב של מחזור הנדל"ן, מומלץ להשקיע בנכסים אשר נמצאים בשלבים שונים. הסיכונים בשלב הפיתוח שונים מאלו של שלב ייצוב הנכס ובכלל שונים באילו של נכס יציב. מאחר ואנחנו לא יודעים מתי מגיע משבר אז נרצה לוודא שההשקעות שלנו מתוזמנות למועדים שונים ויציאתן לשוק תגיע בתקופות שונות במחזוריות השוק.

יזם שהתחיל בפרויקט פיתוח קרקע או בניית מקבץ מגורים באמצע שנת 2022, ידע שהריבית תעלה כל כך הרבה? האם בחיתום הוא לקח בחשבון ריבית של 12% לייזום?

האם היה נכון להתקדם עם הפרויקט עוד כברת דרך עם הון עצמי בלבד ורק אחרי התקדמות משמעותית לחתום על ליווי בנקאי?

האם יש לנו וודאות לגבי הביקוש של נכס יציב, ישן לעומת בנייה חדשה שמגלמת את הטכנולוגיה החדשה בניהול נכסים?

השקעה על פני תקופה:

כמו כשיש ירידות בשוק ההון. נרצה "למצע" את הכניסה שלנו לשוק. נהוג לומר זאת כדי להמשיך להנות מירידות בשווקים, אם הירידה ממשיכה. אני דווקא מתייחס לנושא כרגע, בראייה של תזמון היציאה/מימוש ההשקעה.

ולתזמון יש המון השפעה על הצלחת התיק. אם היינו בונים תיק השקעות נדל"ן בשנת 2019 לדוגמא, והיה לנו בו בעיקר מקבצי דיור, אומנם נהנינו עד כה מהשקעה מעולה, אבל אם קנינו את רוב התיק במהלך אותה השנה אזי רוב הרכישות שלנו יגיעו למועד מחזור או מכירה בשנה הקרובה. רצה הגורל וזו שנה שקשה יהיה לקבל בה את המחירים שהתרגלנו ואולי יהיה קשה עד בלתי אפשרי למחזר את החוב בתנאים שיאפשרו תזרים חיובי למשקיעים.

האם יש ביכולתנו לדעת באיזו שנה תהיה עליית/ירידת ריבית שתשנה את חוקי המשחק של החיתום בעסקה?

האם נוכל להתמודד עם מספר נכסים שמתמודדים עם קשיים באותה נקודת זמן?

כל אלו דוגמאות לכך שפיזור זאת לא רק מילה באוויר, אלא טומנת בתוכה משמעות רבה. הפיזור והגיוון צריכים לבוא לידי ביטוי במספר דרכים ואופנים. לא רק כמות של השקעות. לא כמו המשפט האמריקאי Spray and Pray.

זכרו! גיוון אינו ערובה לרווח או הגנה מפני הפסד. עם זאת, זה יכול להיות כלי יעיל לניהול סיכונים ומקסום הפוטנציאל להצלחה ארוכת טווח גם בהשקעות נדל"ן.

 

הכותב, ניב ברייטמן הינו מייסד ובעלים ברייטמן-גיל ניהול השקעות נדל"ן.
ניב מנהל השקעות נדל"ן בעל ניסיון עשיר של מעל ל- 20 שנה, בעל תואר BA בניהול עם התמחות בחשבונאות, ותואר שני במנהל עסקים מביה"ס למנהל עסקים רקאנטי באוניברסיטת תל אביב.

יצירת קשר

Please type your full name.
Invalid email address.
Invalid Input
Invalid Input