פוסטים

אותה השאלה חלה על נתוני הבנייה בארה"ב. הבנייה החדשה לבתים פרטיים (Single Family), קיבלה רוח גבית מתבקשת ואכן רואים עלייה בכמות היחידות שנמצאות בהליך הבניה אבל ההשפעה השולית של אותה בנייה חדשה על סך מלאי הדירות הזמינות למגורים עדיין, כמו שנאמר לעיל – שולית.

המחסור ביחידות למגורים מגיע לפי הערכות למחסור של כ-4 מיליון יחידות. זהו מחסור כל כך משמעותי שגם התחלות בנייה של 500 אלף יחידות לא ישנה את הפער בין הביקוש להיצע, ולכן בעלי היחידות יוכלו להמשיך ולהעלות את דמי השכירות.

המחסור, בהיצע הדירות, לא התחיל היום אלא מהווה אירוע מתגלגל כבר משנת 2013. הירידה בבניית הבתים הפרטיים בשנת 2020, למשל, משקפת ירידה של  35% ביחס לממוצע ההיסטורי (לפי מס' מקורות).

תנועת המלקחיים מגיעה בו זמנית מצד הביקוש ומצד ההיצע:

הביקוש לבתים פרטיים גדל באופן משמעותי עקב הגעת דור שלם לגיל להקמת משפחה (אומנם בגיל מאוחר יותר מדורות קודמים). בעת הקמת משפחה יש דרישה למגורים באזור מותאם למשפחות הן מבחינת המיקום והן מבחינת טיב ואיכות החינוך והומוגניות האוכלוסייה.

רוח גבית נוספת לעלייה בביקוש לבתים פרטיים להשכרה הינו השינוי בשיעור השוכרים לעומת שיעור הבעלות.

שיעור השוכרים בארצות הברית עומד על כ- 37% אשר מהווה עלייה משמעותית למגורים בשכירות ביחס לדור קודם (דור ה (X כשהיה באותו טווח גילאים. דור המילניאלס נוטה להישאר בשכירות זמן רב יותר, גם לתוך שלב הקמת המשפחה. 88% מבני גילאי 20-35 באמריקה מעדיפים לשכור בית/דירת מגורים, שיעור גבוה משמעותית מזמנים בהם דורות קודמים היו בני אותם הגילאים (לפי Marcus & Millichap Research Services, 2021).

המחסור בנזילות ובחסכונות אצל הציבור גם הם כמובן מגבילים את היכולת לרכוש דירות ובתים ומאלצת את המעבר למגורים בשכירות.

נתוני הבנייה בארה"במצד ההיצע

כמות הבתים שהוצעו למכירה בינואר האחרון צנח ב-30% לעומת אותה תקופה שנה שעברה. עלויות חומרי הבנייה הגיעו לשיא וכך גם עלויות הקרקע. כל אלו הובילו לעלייה משמעותית במחירי הדירות.

אומנם המיתון הקרוב יביא לירידת מחירים בחומרי גלם מסויימים (כבר אפשר לראות ירידה במחיר העץ שמהווה מרכיב חשוב בבנייה האמריקאית) אבל להערכתי, בתקופה בה אנו נמצאים היום, פרויקטים רבים הנמצאים בשלב התכנון ואף כאלו שהחלו בבנייה עצמה יגיעו להפוגה. עצירות אלו רק ירחיבו את הפער בין הביקוש להיצע ויתמכו במחירי השכירות הגבוהים.

על פי הדיווחים בארצות הברית בניית בתים צמודי קרקע ירדו בספטמבר האחרון כמעט ב- 19%. כמו כן, גם היתרי בנייה ירדו ב -17% (לפי מספר מקורות).

בנוסף, גם נטל המימון אינו מקל על המצב. נטל המימון על פרויקטים לא מניבים אלו, עלה בעשרות אחוזים, ויזמים רבים מעדיפים לא לסכן את רווחיהם כל עוד שיעור הריבית עדיין צפוי לעלות ומקפיאים התחלות של פרויקטים חדשים.

אותם יזמים מוצאים את עצמם נקרעים בין הרצון "להישאר על הגלגל" ולהמשיך להעסיק את הצוות הקיים שלהם (וזאת כדי לא לאבד "ידע ארגוני" ואת היכולת לבצע) לבין להישאר ברמת הוצאות נמוכות ככל האפשר עד להתבהרות תנאי השוק החדשים.

מצב זה מכניס הרבה יזמים לדילמה האם להאט פיתוחים ויזמויות חדשות? או להמשיך את ההתרחבות?

בעיניי, חשוב לשים לב, לא רק לכותרות אלא מה באמת קורה מתחת לפני השטח, פרויקטים של ייזום ובנייה לא תלויים רק במימון, יש עוד המון פרמטרים שמשפיעים על הבנייה שיש לשים לב אליהם, כמו הגירה ממקום למקום עקב תנאים שהשתנו, משך הזמן שלוקח לקבל היתרי פיתוח ובנייה בכל מחוז ומחוז. ואלו השתנו (לרוב הוארכו) בשנה האחרונה ועוד.

לסיכום, כרגיל, הכותרות מעניינות אבל חייבים לשים לב לא רק לכותרות, אלא, לכל הנתונים, ולבחון את ההשקעה בהיבטים מקומיים לנכס ולהבין את המגמות הכלליות בשוק המגורים.

הכותב, ניב ברייטמן הינו מייסד ובעלים ברייטמן-גיל ניהול השקעות נדל"ן.
ניב מנהל השקעות נדל"ן בעל ניסיון עשיר של מעל ל- 20 שנה, בעל תואר BA בניהול עם התמחות בחשבונאות, ותואר שני במנהל עסקים מביה"ס למנהל עסקים רקאנטי באוניברסיטת תל אביב.