English          03-9059608

פוסטים

חלום אמריקאי ושברו

האם החלום האמריקאי לבית פרטי עם גינה פרטית וחניה בפרבר ירוק ושקט עדיין חי ופועם, או שאנחנו כמשקיעים צריכים להתחיל לחשוב אחרת על שוק המגורים ועל אלטרנטיבות השקעה יצירתיות יותר?
אז ככה, במהותו, החלום לא השתנה, רק שהדרך להגשמתו השתנתה, וכמשקיעים עלינו להבין זאת ולדעת כיצד לפעול.

מאמרים נוספים

 
למה אני מתכוון?

בואו ניקח משפחה אמריקאית ממוצעת, 2 הורים, שני ילדים. את הכלב נניח רגע בצד, כי שכר הדירה יעלה עוד 50 דולר לחודש.

אז בלי הכלב.
שני ההורים עובדים, אחד עד אחה"צ והשני עד הערב. שני הילדים כבר בבית הספר הציבורי בקרבת מקום. ההורים מכניסים יחד כ-65 אלף דולר בשנה, אין עוד הכנסות.
 
בעולם השקעות הנדל"ן, בו אנו פועלים, יש כמה כללי אצבע, ולמרות שכל הזמן חורגים מהם...הם מאפשרים ראייה ממעוף הציפור. אחד מאותם כללי אצבע, מגדיר שעד כ- 30% מההכנסות יהיה משוייך לסעיף המגורים באלוקצייה התקציבית של המשפחה, על כן, הסכום שעומד לרשותם מסתכם ל 1,625 דולר לחודש. הרבה מתחת למשכנתא הממוצעת בארה"ב.
 
למעשה, עליית הריבית על המשכנתאות יכולה להביא לעליית מחירי השכירות פשוט כי אין אלטרנטיבה אמיתית עבור שוכר לעבור להיות בעלים. גם אם תהיה ירידת מחירי רכישה, עדיין עלות המשכנתא כל כך יותר גבוהה מדמי השכירות.
השינוי, אם יבוא, יבוא עוד הרבה שנים. הגרף למגמות בעלות מול השכרה מראה מגמה ברור של ירידה ארוכת שנים בשיעור הבעלות, המשך עליית הריבית רק תשמור על הגרף במגמת שכירות, כלומר רוח גבית להמשך חיים בשכירות לשנים הבאות.

 חלום אמריקאי גרף

בעשור הקרוב נצטרך להסב את הדגש ליצירת תחושת בעלות למרות היות לקוחותינו שוכרים תחושת הבעלות תשאיר את השוכר שנים רבות יותר בנכס, תאפשר לו להכות יתד למיקום המסגרת החינוכית לילדיו, מקום עבודתו וחיי הקהילה שייבחר למשפחתו.

דור שלם התחיל בשנים האחרונות לבנות את משפחתו שלו וכעת הם זקוקים לפתרונות מגורים שיתאימו למשפחה המתרחבת.

יש מספר דרכים לתת לדור זה פתרונות מגורים:

בפוסט זה אתמקד במקבצי דיור להשכרה – Multi Family.

 
מקבצי דיור להשכרה היו מאז ומעולם כאחד מהאפיקים הבולטים למגורים בארה"ב, יחד עם שכירות של בית פרטי היוו כ-35% מפתרונות המגורים. עולם ההשכרות האמריקאי מאוד מסודר ולכל קלאס של מתחם כזה יש את השירותים וההטבות הנלוות שלו – Amenities, כגון בריכה, חדר כושר, משחקיה לילדים, מגרשי טניס ועוד הצעות מגוונות לפי רוח התקופה והשוק בו נמצא הנכס.

בעבר, החשיפה בשוק זה הייתה המעבר של שוכרים לבעלות על בית פרטי/דירה. היום חשיפה זו כמעט והתאיידה לחלוטין, גם בירידת מחירים של מספר אחוזים, משפחה ממוצעת בארה"ב לא תשקול רכישת בית שעלות המימון בגינו כל כך יותר יקרה מדמי השכירות החודשיים.
 

כלומר, השוק כבר עובד לטובתנו. מה שנשאר לנו הוא לוודא שהנכס תחרותי מול השוק.
במידה ונכסי התחרות בשוק שופצו אזי גם הנכס שלנו צריך להיות בסטנדרט מתאים, שירותים נלווים, Amenities מתוחזקים ומתאים לצרכי הדיירים בנכס.


העלאת דמי השכירות בנכס צריכה להתאים ליכולות האוכלוסייה אך להתחשב בעיקר באלטרנטיבות שיש לשוכר, או שאין לשוכר, בכל תת שוק.

לכן סקירת ה-Comps (נתוני ההשוואה ממתחרים) תהיה קריטית ביכולת שלנו להעלות את דמי השכירות והרווח שלנו כמשקיעים.
אנליזה נכונה, הכרות עם תת השוק וניהול הדוק ליישום התוכנית העסקית הן הנקודות המקצועיות שיבדילו בין השקעות מוצלחות לעומת אלו שיתקעו ויפספסו תחזיות בשנים הקרובות.

 

הכותב, ניב ברייטמן הינו מייסד ובעלים ברייטמן-גיל ניהול השקעות נדל"ן.
ניב מנהל השקעות נדל"ן בעל ניסיון עשיר של מעל ל- 20 שנה, בעל תואר BA בניהול עם התמחות בחשבונאות, ותואר שני במנהל עסקים מביה"ס למנהל עסקים רקאנטי באוניברסיטת תל אביב.

יצירת קשר

Please type your full name.
Invalid email address.
Invalid Input
Invalid Input
למעלה