פוסטים

מצד הביקוש, שוכרים מחפשים דרך לצאת מחוזים ארוכי טווח או לצמצם שטחי משרד עד להודעה חדשה. שוכרים שבכל זאת מחפשים לעבור משרד מנצלים את היות השוק, "שוק של שוכרים" ומבקשים הטבות שלא היו נהוגות שנים רבות.

הטבות אלו בעיקר באות לידי ביטוי באמצעות חבילת השיפורים במושכר, Tenant Improvements. אלו סכומים שגם בבנייני משרדים פרבריים יכולים להגיע ל-7 דולר לרגל לשנה ואף יותר.

אומנם מחירי השכירות דווקא לא נפגעו, לעיתים אף המשיכו לעלות. אבל חבילת ההטבות מביאה אפקטיבית לכך שנוצר בור תזרימי שווה ערך לשנת שכירות ולעיתים אף יותר מכך.

הכדאיות הכלכלית בהשכרה חדשה בתנאים אלו, עדיין חזקה. אבל הצורך ביתרות מזומנים גדולות שיאפשרו השלמת עסקאות מסוג זה הינו עצום. ההשפעה של חבילת ההטבות היא פגיעה ישירה בתזרים המתקבל מהנכס ואשר היה מתוכנן להיות מחולק למשקיעים.

האתגר הבסיס הוא להצליח לעניין שוכרים פוטנציאלים לעבור לבניין שבבעלותך אבל גם אחרי הישג זה, יהיה צורך ביתרות מזומנים גבוהות שיאפשרו את המימון של "הבור התזרימי" שייווצר מהכנסת הדייר ואובדן הכנסות ממנו ב-12 החודשים שלאחר מיכן (באמצעות הטבה בדמי השכירות וסכום ההשקעה כשיפורים במושכר).

גופי השקעות ענקיים מסכימים ל"השאיר כסף על השולחן" ולוותר על עסקאות. מחירי המימון הנוסקים, חוסר הוודאות בשוק לגבי התמהיל החדש לעבודה במשרד (Work from home / Hybrid), חוסר הוודאות בנוגע לאיתנותן הפיננסי של החברות השוכרות את שטחי המשרד וסנטימנט כללי שלילי למשרדים מביאים לכך שכל הנוגעים בדבר מאבדים סבלנות.

היינז ((Hines, ענקית השקעות הנדל"ן מיוסטון, דווחה לאחרונה כי תחזיר לבנק את בניין המשרדים הממוקם ב 700 11th St. NW במרכז העסקים של Washington. DC אחד מהבניינים האייקונים בעיר, זאת לאחר שדייר העוגן בנכס עבר לבניין מתחרה והבעלים העריך כי לא יצליח לאכלסו מחדש בתוך תנאי החוב (שנלקח בשנת 2016).

קריסה דומה ראינו בשיקגו כאשר Brookfield החזירה לבנק 1.4 M SF הממוקמים ב-175 West Jackson Blvd למלווה. גם אמזון הקפיאה, בניית 6 בנייני משרדים במספר ערים מרכזיות בארה"ב, עד שיתבהרו תנאי השוק והסנטימנט לעבודה מהבית ידעך במקצת.

מהלכים דומים ראינו גם על ידי Blackstone בניו יורק וחברות נוספות בעסקאות במספר מדינות בארה"ב. גם הניסיון האישי שלנו, הכולל פורטפוליו של  כ-1 מיליון רגל משרדים תחת ניהלונו, מלמד אותנו  שחוזים אמנם מתחדשים ואפילו מצליחים להשכיר שטחים נרחבים חדשים, אבל אירועים נקודתיים אלו לא משקפים את המגמה בשוק. לרוב, חידושי חוזים נעשים עבור שטחים מצומצמים מאשר הושכר בעבר.

אמנם אפשר לראות בגרף מטה שפעילות ההשכרה כמעט והוכפלה מאשר נקודת הקיצון של תחילת הפנדמיה אבל לא חזרה להיקפים של 2019.
יתרה מזאת, להרגשתי ולדעתי, היציאה מהקורונה אפילו לא משקפת את ההיקפים הנמוכים שיגיעו בעיתות מיתון.

ההסתכלות על שוק המשרדים מתוך משקפי הקורונה מטעה כי זו ראייה שמייצרת ציפייה להשתפרות עקב התמודדות העולם עם המגפה.
אופטימיות זו אינה קשורה כבר למציאות בשווקים – נירמול וסטנדרטיזציה לעבודה מהבית כבר אינה חלקה של התמודדות עם המגפה אלא עולם עבודה חדש.

אם בשבועות האחרונים תהיתי אם מיתון יכול גם להביא עימו שינוי לטובה בגישה למשרדים, תחת הנחת העבודה שכוחם של העובדים ירד ככל שמצבם הפיננסי ייפגע ומעסיקים יוכלו להחזיר את העובדים לעבוד מהמשרד ביתר קלות, היום אני חושש שמיתון כבד יותר יביא רק להתייעלות גם בשטחי המשרדים המושכרים תוך נסיון לחסוך בעלויות ולתמוך בהתייעלות ארגונית.

לצערי, אמירתו של צ'רצ'יל בעת מלחמת העולם השנייה, היא משפט שאני נאלץ, בהתאמות הנדרשות, לומר בכנות למשקיעי המשרדים.
אני יכול להבטיח רק עבודה קשה, יזע, תסכול והתמודדויות עם חוב שיבשיל.

ניתן לראות בגרף מטה את הציפיות למקורות ההזדמנויות הבאות בעולם המשרדים כבר באים לידי ביטוי
בסקר מנהלים לציפיותיהם למקור ההזדמנויות כבר בשנת 2023

אסיים בנקודת אור

כמו שחזרנו למסעדות, תיאטראות, טיסות לחו"ל והופעות במקומות סגורים כך גם נחזור למשרדים.
לא באותה המהירות ועוצמה אבל ה- Asset Class הזה לא מת. פשוט עובר תמחור אגרסיבי עד לנקודת איזון חדשה.
כבר ביחס לשנת 2021 הוודאות השתפרה ויותר חברות מתכננות את חידוש חוזיהם, גם אם תוך עדכון השטח. 

הכותב, ניב ברייטמן הינו מייסד ובעלים ברייטמן-גיל ניהול השקעות נדל"ן.
ניב מנהל השקעות נדל"ן בעל ניסיון עשיר של מעל ל- 20 שנה, בעל תואר BA בניהול עם התמחות בחשבונאות, ותואר שני במנהל עסקים מביה"ס למנהל עסקים רקאנטי באוניברסיטת תל אביב.